IRS Propone Cambios Significativos en Regulaciones de REIT para Inversores Extranjeros
- Rodrigo Barbonetti
- 11 nov 2025
- 3 Min. de lectura
Cambio Regulatorio Clave en Inversiones Inmobiliarias en EE.UU.
El 20 de octubre de 2025, el Departamento del Tesoro y el IRS publicaron regulaciones propuestas que representan un cambio importante para los inversores extranjeros que invierten en bienes raíces estadounidenses a través de estructuras de REIT (Real Estate Investment Trusts). Esta es una noticia de gran relevancia para tu estrategia de inversión inmobiliaria.
¿Qué cambió exactamente?
Las nuevas regulaciones propuestas (REG-109742-25) buscan revertir las regulaciones finales de 2024, restaurando el trato histórico de las corporaciones domésticas no-públicas como "bloquer" entities. En términos prácticos, esto significa que los inversores extranjeros podrán nuevamente aprovechar estructuras de REIT "domestically controlled" (DC-REIT) para evitar impuestos en ganancias de capital al vender acciones del REIT.
Bajo la Sección 897 del Código de Rentas Internas (FIRPTA), las ganancias de un inversor extranjero en la venta de un "United States Real Property Interest" (USRPI) son gravadas como ingresos efectivamente conectados a un negocio estadounidense (ECI). Sin embargo, si el REIT califica como "domestically controlled" —es decir, menos del 50% del valor de sus acciones es tenido indirectamente por personas extranjeras en todo momento durante los últimos cinco años— el inversor extranjero está exento de este gravamen.
¿Por qué es importante esta noticia?
Simplificación Administrativa: Las regulaciones de 2024 crearon complejidad significativa en la evaluación de control doméstico. Las nuevas regulaciones propuestas buscan reducir esta carga de cumplimiento.
Oportunidad de Planificación: Este cambio abre nuevamente estrategias de planificación fiscal más eficientes para inversiones inmobiliarias extranjeras en EE.UU., que fueron limitadas por las regulaciones de 2024.
Impacto en Estructuras de Fondos Privados: Muchas sociedades inmobiliarias privadas utilizan REITs para estructurar inversiones en propiedades estadounidenses. Este cambio beneficia directamente a esos fondos y sus inversionistas extranjeros.
¿Qué significa para tu inversión?
Si eres un inversor extranjero considerando inversiones inmobiliarias en EE.UU. o ya tienes inversiones estructuradas a través de REITs, esta es una oportunidad para:
Revisar tu estructura actual con un asesor fiscal especializado en FIRPTA
Considerar reestructuraciones que ahora pueden ser más favorables bajo las nuevas regulaciones propuestas
Optimizar tu planificación fiscal antes de que estas regulaciones sean finalizadas
Próximos pasos a seguir:
Estas regulaciones propuestas están bajo revisión del público por comentarios hasta que sean finalizadas. Se espera que sean adoptadas como regulaciones finales en 2026, aunque el IRS podría hacer ajustes basados en los comentarios recibidos.
Recomendación profesional: Es momento de evaluar si tu inversión inmobiliaria actual en EE.UU. está optimalmente estructurada bajo estas nuevas reglas, especialmente si tu meta es minimizar la exposición fiscal en ganancias de capital por disposición de bienes raíces estadounidenses.
Contexto Estratégico para tu Inversión:
Este cambio se alinea con la tendencia más amplia del gobierno estadounidense de aumentar la transparencia y reducir las cargas administrativas (según el Plan de Orientación Prioritaria 2025-2026 del IRS y Tesoro). Sin embargo, simultáneamente, el gobierno también está considerando la Sección 899 —una provisión controversial que aumentaría impuestos a inversores de ciertos países con "impuestos extranjeros discriminatorios"—. Como inversor extranjero, es crucial monitorear ambas iniciativas para optimizar tu estrategia de inversión.
Esta información se proporciona con fines educativos. Consulta con tu asesor fiscal especializado en legislación tributaria internacional para estrategias específicas aplicables a tu situación personal.
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